2018-05-17
任泽平说2018年下半年买房 房价这么快就见底了?

  我记得他前不久说的是,2018年买股,2019年买房。时间怎么又提前了?买股我不懂,就不评论了。只聊买房。

  连任大炮都得承认,看不清形势了,因为房价是政策决定的,这个任二炮怎么就敢说明年下半年是买房时机呢?

  任认为,“短期看金融,加杠杆这个问题简单的国际比较没有太大的意义,杠杆的高低不可比。如果一定要比的话,其实中国的杠杆其实不高,因为中国有储蓄文化。但从动态来看,这两年加的是有点快了,甚至有的用了短期的消费贷来加,这是风险点。”

  他终于承认短期的风险了,对任的看法,我个人认为,并不适用于每个城市,明年下半年买房,对深圳上海北京刚需来说可能比较试用,因为明年下半年打折的楼盘会比较多。

  但每个城市的节奏都不同,不能一概而论,通常而言,一线比二线先涨也是先跌,然后是二线,再是弱二线,最后是三四线,涨的早的跌的早,涨的晚的跌的也晚。

  就短期而言,金融确实是影响房价最根本的因素,货币松,加杠杆,降息,房价涨;货币紧,去杠杆,加息,房价跌。

  目前房贷已经开始紧,限贷去杠杆,加息还没有正式加,只不过房贷依靠市场力量在上浮利率,这些因素明年是否就到头了呢?我个人认为还没有,对房贷定向加息才刚刚开始,到结束的周期还早着呢,明年的银行房贷额度应该会比今年少。

  昨天跟销售规模排名全国前十的某房企人士了解了一下上海市场,他们在上海的楼盘,现在也在推迟开盘,原因就是政府限价,如果按政府的指导价开盘,肯定要亏本,而且开出来,前期的业主又要去砸售楼处,他说现在房企的资金链还比较充足,还没有到亏本甩卖回笼资金的那一步,所以也在拖着。

  如果政府明年一直限价呢?能一直拖下去吗?他的回复是,到时候再看,如果公司资金链趋紧了,那就只能妥协了,亏本也得卖。

  来自克尔瑞整理的数据,上海目前有140个正在排队开盘的项目,各个区都有,其实新房供应是有的,只不过现在大家都等着不想开盘而已,这就是我之前文章写过的,限价就是政府与开发商的一场博弈,最后看谁妥协吧,估计开发商资金会越来越紧最后迫使他们打折卖,政府的目的就达到了。

  深圳,一个酷爱高杠杆的金融城市,明年起,阴阳合同取缔是百分之九十九的事,要么少贷款,要么多交税,这个对市场也不可能没有影响。到1月份后市场就会慢慢明朗了,届时看银行贷款额度跟今年对比,是增是减。

  昨天统计局的70个大中城市住宅价格涨跌幅数据出来,这个数据虽然不完全准确,但也是住建部监控各个地方楼市涨跌的一个主要依据。

  从上图曲线中可以看出,一线城市房价是最先达到最高点的,然后是二线个省会和计划单列市),大概在去年10月左右达到最高点,三线月达到最高点。

  上图中,杭州、福州、南京数据都反映不出市场真实行情,尤其是成都,成都今年房价暴涨,但新房价格的环比涨幅统计大部分都是下跌或持平,明显失真。大部分城市目前都处于横盘状态,线%的比较少,只有北京、天津、燕郊等环京片区。

  不过需要指出的是,这些强二线出现抢房的,主要是新房,由于限价,新房价格比二手房便宜20%,所以抢房也正常,但实际上,二手房市场已经开始冷淡了。

  昨天福州一个读者告诉我,他今年5月份在购买力不足的情况,头脑发热借高息买了房子,因为担心调控房价下跌,现在想卖出去,但只比原价多几万块,放盘却无人问津,患得患失,具体的情况我发在知识星球了。未来三年,高杠杆买了房,月供支付能力不足的,要做好准备,谨防精神崩溃。

  上述强二线热点城市涨的比弱二线早,西安、沈阳、哈尔滨、贵阳、南宁、乌鲁木齐、西宁、兰州这些西部、东北部的弱二线城市,行情启动都比较晚,很多是今年三月份后才启动,那节奏跟15个热点强二线城市肯定不一样,目前涨幅抢眼的就是这些弱二线。以及三线城市,比如,北海、扬州、洛阳、韶关、徐州、蚌埠、湛江、金华、九江、岳阳、宜昌、南充、济宁、桂林。

  对于后市,我的判断是,没有涨完的,主要是弱二线和三四线城市,明年还会继续涨,已经翻倍的,不管是几线,基本上就歇菜了,慢慢步入调整期,而且时间会很长。

  之前有读者在我后台留言,“你前面说三四线城市会上涨,昨天又说以后会加大调控,你是精神分裂吗?”后面还有几句不堪入目的话。

  三四线的城市其实节奏也是不一样的,有的三线因为挨着发达的经济圈,所以会跟着一二线的节奏一起涨,比如广东这边的东莞、惠州、中山、珠海,上海周边的嘉兴、昆山、太仓等长三角城市,他们上涨的起始时间,远比内陆的地级市,甚至是省会城市,遥遥领先,所以调控也比较早,但我无法一一列出,所以只能笼统的称大部分三四线城市。

  如果非要有一个切割线,最好就是结合涨幅和政策来看。比如50%作为第一档,翻倍作为第二档,如果是50%以下,涨幅空间就还比较大,如果是翻倍,政府也调控了,就要考虑退出了,尤其是投资要止步,具体城市要具体分析,欢迎加入我的知识星球,可以随时向我提问【可以关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8)】

  这一轮房价去库存,普遍都会涨到翻倍,但有的城市可能不止翻倍,比如广东这边的惠州、中山,因为有深圳客的炒作贡献,这一轮上涨就远不止翻倍,而有的城市可能翻不了倍,比如东北的很多城市因为经济陷入衰退,人口持续流出,那涨幅就会跑输全国大盘。

  而政策上,涨幅过快的,基本上价格翻倍的城市,库存不足,政府都会出台调控政策,今年,就已经有很多三四线城市在调控了,但如果是市场还没有涨完,比如只涨了50%政府就开始调控的地方,那市场还会继续涨,就会出现调控抑制不住房价的情况。

  很多二线城市就是先例,比如成都,我之前分析过,成都大涨其实是去年10月份之后开始到今年延续,但政府出于中央的压力,在去年10月份就开始第一轮调控了,所以结果是根本压不住,广州也是这样,属于最后一个上涨的一线月份调控了也没压住。

  全国有657个城市,大部分都是地级县级市,东部三四线普遍都涨的早,去年就启动了,今年很多都差不多涨完了,而中西部地区的地级市,相对来说涨的晚一些,可能今年才启动,涨幅也不大,那毫无疑问,明年肯定还会继续涨啊,如果明年上半年涨狠了,政府肯定会开始调控,这不是很正常吗?有什么矛盾想不明白的地方呢。